若井不動産（株） 京都の不動産取引お手伝いします

１２月１１日（日）午後１時から４時まで
下京区新町仏光寺上る「袋屋」さんで講演会が行われます。
本年で２回目、お土産付で無料とは・・・
町家の大工棟梁と町家支援グループによる講演会とル・アンジュさんのお二人による楽しい音楽も聞けます。是非お越し下さい。

友人から３０坪前後の事務所スペースを探してほしいと依頼され、烏丸御池徒歩圏を中心に各ビルの管理事務所を訪ねた。
今や地下鉄東西線と烏丸線の交差するオフィース街の中心地となってきており、生命保険のビルが多数建っている人気のエリア。明治安田生命ビルと大阪ガスのアーバネックスビルを角にみて、三条界隈まで来ると新生銀行などの入る烏丸ビルなど多数。普段はレインズ登録の中小小型物件の情報しか得られないので、足で歩いて約２０物件を調べてみました。
資料ベースでは賃料１００００円から１４０００円、共益費２０００円から４０００円
と色々あり、共益費込みの価格では表示価格１２０００円から１８０００円坪当たりであった。実際の現在価格が坪当たり共益費込み１万円を切るベースまで来ている現実を聞き、テナント事情も大変値下がりしていることを痛感した。新築当初の募集価格の半値、ファンドの買っているビルもあり、利回りが気になったものです。１００坪以上の大型物件では７０００円前後共益費込み込みもありそうな雰囲気。中には満室のビルもあったが、生保系ビルでも３割くらいの空きビルもありました。

今年もゴールデンウィークがやって来た。阪急電車で高槻へ、駅前でたこ焼きをゲットし、城跡公園へいざ・・到着後緑のＨｅｉｎｅｋｅｎを手に演奏を聴きながら、日がな一日、音楽とビールを楽しむのだ。
大ホールでは日野皓正のＨｅ ｋｎｏｗｓに感激し、夜の更けるまで、あちこち散策しながら１杯５００円のビールを飲む。

福井駅から徒歩５分ほどのところに柴田神社がある、お江ゆかりの地ののぼりを頼りに立ち寄ってみた。柴田勝家や３姉妹の像がある場所に当時は広大な北の庄城があったとのこと。
3姉妹の像
柴田勝家像

観光地に臨時の切手売り場を良く見かけます。以前は８０円切手が１０枚のシートでも１０００円とか１２００円していましたが、民営化してからは、８００円と値下がりしております。業務用として、日々切手を使いますが、案外知られてないようです。
貼って送ってうれしい記念切手いろいろあります。

１１月２０日（日）午後１時から講演会・音楽・落語・よろず相談会を京町家「袋屋」さんで開催しました。

会場案内は揃いのジャンパーを着てお出迎え

中庭の向こうには離れと蔵がある京都市指定の町家です。

１１月２０日（土）午後１時から新町仏光寺上る「袋屋」を会場に行われます。

３０度を越える昼間の体育館は蒸し風呂状態、その中で朝から夕方までスポーツをするのも大変です。１８日１９日の連休は「北梅津交流会」と「ちょい大聚楽大会」に出場しました。ちょっとやり過ぎの感じで膝ががたがたです。
その中で私が取った熱中症対策は、飲み物とシャンプーです。スポーツドリンクは１日当たり３Ｌくらいを用意し、足りなくなれば買いに行って補給。お茶やコーヒーは利尿作用があり、水は体内の塩分を薄めるので、汗とトイレで２重に水分と塩分が出て行くので控えめにして、飲み物はポカリや甘めのカルピスなどに限定します。また途中から頭を冷やすために何度もシャンプーして熱中症にならないようにしました。昼食ではたまごに塩をたっぷりかけて、おにぎりと一緒に食べます。そうすると夕方までなんとか体がもちました。

５月１５日から６月１３日まで、本年度の「楽町楽家」が開催されています。
パンフレットのデザインも新しくなり、会場も沢山増えました。
色々の町家をめぐって見ては如何でしょうか？
釜座二条上る大黒町のオープンハウス「住みたい町家を探しに行こう」では２日間で
延べ２０数名お越し下さりありがとうございました。

２０１０年６月６日（日）午後１３：３０受付　１４：００開演
さいりん館（室町通り二条上る東側）にて「美容と音楽でゆたかなえがお」と題して
三田果菜さんの講演とＨａｐｐｙＢｅａｕｔｙＰｒｏｊｅｃｔによる管弦楽演奏会が開催されます。
入場無料でお菓子とお茶も出ます。
事前予約が必要です。ご予約お問い合わせ先：京都洛北ローターアクトクラブ岸野さんまでお願いします。

毎月一回の例会では、不動産の証券化や市場動向などについて、京都一円のコンサルタントが意見交換している。
今月の例会では近況報告のなかで、東京市場での明るさの中には、スーパービルダーの抜きん出た成長と中小工務店の衰退の話や賃貸住宅事業のこれからのポイントなどの話となったので、参考に何点かご紹介します。
賃貸住宅市場の新たな流れ、方向性について
１、定期借家契約を利用して、賃貸借契約内容の明確化を図る。
１、既存住宅をリノベーションして再生する。
１、契約時の一時金授受をできるだけ無くし、月額賃料をベースにする。
１、賃借人の顧客満足度をメインにおいて管理業務をすすめる。
１、ペット共生、ガーデニングなど戸建て賃貸などで、ターゲットを絞り込む。
１、高齢者、外国人、障害者などの入居を積極的のすすめる。
　　保証人保証金等も無くなる方向を考える
その他に１０ポイント参考になるお話でした。
コンサルタント有資格者の方は是非協会に入会してください。

京都滋賀県人会５０周年記念事業として、３月２８日（日）蹴上のインクラインで３０石船の贈呈式が行われ、門川市長にも臨席賜りました。

午後からは京都会館会議場にて栢木寛照氏の講演会が行われました。

過去に扱った遠方物件で、処分の依頼を受けた場合、最近はネットの発達によって、非常に効率良く業務を行うことができるようになった。
以前は、まずは現場の特定と調査に１回、相場感と地元業者の選択に１回、契約締結に１回、取引決済に１回と最低４回の出張が必要だった。それ以上に手間が掛かっていた。
昨年度青森県弘前市の土地、東京都三田５丁目の土地についてブログでも紹介していますが、青森に関しては１回、東京に関しては３回出張して取引完結できました。
過去には広島県福山市、徳島県徳島市、長野県伊那市、等取り扱ったけれども、何度出張したか、分からない。楽しむこともあるけれど、物件調査、見込み客探しにフルにネットを使い、うまく商売できるようになりました。つくば市、倉吉市、鳥取市等も調査依頼を受けましたが、事前準備をネットで行うことにより、スムーズに査定できました。同業者の方との協力も必要で、不動産業界は横の繋がりが全国的に発達していますので、どの業者さんも親切に相談にのってくれます。ありがたいことです。

来る３月２８日日曜日午後１時３０分から３時まで京都会館会議場にて栢木寛照氏の「思いやりの心」と題して記念講演会が開催されます。比叡山麓　三宝寺住職で北マリアナ連邦名誉大使としてテレビラジオで活躍中。入場無料です。

京都滋賀県人会５０周年記念事業として同じ日に蹴上のインクラインに３０石船２艘を寄贈いたします。

また６月１３日日曜日には記念祝賀会が行われ、滋賀県にご縁のある方ならどなたでも入会できますので、年会費３０００円入会金無し。詳しくは０７５（７６１）６７５５
京都滋賀県人会ＨＰ

京都府綴喜郡精華町「わたしの仕事館」へせいか祭りに合わせて行って来ました。
行政刷新会議の事業仕分け作業において閉鎖が早まったことで、意地の祭り主催か？無料開放されていて、フリマや音楽などの会場となっていました。巨大なゲームセンターのようで子供向けには高度で、お金を取るほどのことはないなあと思いました。でもコンパニオンさんなど維持経費が掛かっていました。京都市南区の防災センターも同じような運命でしょうか？無料で運営されていますが・・

巨大な空間と贅沢な作りは目を引きます。

１０月は土地月間、財団法人日本不動産研究所主催の研修会に参加してきました。

１１月８日(土）１３時より京都会館にて「今を生きる」と題して、白井のり子さんの講演会が開催されます。京都市里親会が洛北ＲＣと協力して行う事業です。

今年も京都駅ビルで映画祭が行われます。スラムドッグ＆ミリオネアがお勧めですが、それ以外では何が良いのかわかりませんが、時間があれば覗いてみようと思います。ボストンをはじめ、京都と姉妹都市のある各国の作品が上映されます。パリ、ボストン、ケルン、フィレンチェ、キエフ、西安、グラナダハラ、ザグレブ、プラハが姉妹都市です。

西京極競技場近くの約７０坪の住宅についての相談を受けました。売却か賃貸か、その場合、ガレージかマンションの建築か借家か。結局３件の倉庫兼事務所にして、賃貸物件を選択されました。やはり手元資金が小額で済むことと、収益率が高いこと、物件の維持管理に掛かる費用が少なくて済むことが決めてとなりました。
一軒家の状態

１階の部屋の間取りです、庭が南側にあり、ブロック塀で囲まれていました。

２階の間取りです。各部屋を行き来できないように間仕切りをつくり、トイレ洗面所を共用部分として利用できるように扉を付けました。

更新料特約は消費者契約法により無効として、先日の京都地裁に引き続き大阪高裁での判決が言い渡された。
原告団
被告団それぞれのＨＰを見てください。
私も１年毎に２ヶ月の更新料を取る学生マンションの契約実態は入居者にとって酷であるように思っていました。１年毎３ヶ月まで一時は上昇していて、賃貸業者さんの事務所の掲示にビックリしたのを覚えています。当社では、長年２年毎２ヶ月支払いの賃貸契約を使っていましたが、最近は２年または３年毎１ヶ月の契約を利用しています。入居者と何年かごとにお会いして、部屋の不具合や保証人さんの変更があるかないか、確認し、書類を巻きなおす作業をおこなってきましたが、原告団の司法書士さんの指摘にあるように、貸主寄りの業界が更新手数料を取得するためになくならない制度であるとの指摘は的を得ていると思います。最近では入居者から更新料の指摘を受け、対応に苦慮しており、大阪神戸ではない制度であること、主に東京千葉神奈川で行われていることなど、最近知った方も多いと思います。制度のない地方からすると、不当な条項のように思われるでしょう。早く最高裁の判断が出ることを望みます。
　クレサラ問題のように返還訴訟が多発することを、家主さんとも懸念しています。事業用賃貸での更新料は消費者契約法に掛からないと思いますが、その判断も示して欲しいものです。

不動産コンサルティングの事例を紹介していきたいと思います。

京都市右京区西京極畔勝町の塗装工場跡から賃貸店舗３軒へ
約３０坪の角地で駅までの距離が徒歩５分から６分の距離にあり、周りはマンションが立ち並び、スーパーや飲食店舗などが混在する第１種住居地域、建物は鉄骨の背の高い平家と木造２階建てを繋いだ塗装工場で中は塗料による建物の痛みがあり、天上には小さなクレーンが走っていました。
オーナーからは売却時価が知りたいのと解体して賃貸マンションを建てる場合とガレージにすることを考えておられました。バブル崩壊による地価の下落の激しい時期でしたので、売却価格も希望金額は難しいと判断しました。抵当権等の付帯権利は無く、身体のことを考えて、仕事を引退し、ゆっくりしたいとのお気持ちがあり、マンションの場合には多額の借入金の発生による不安、入居は間違いのないエリアなのですが、返済金額と賃料収入を計算し、３階建てで１ルーム６部屋建築価格５０００万円前後の建築業者の見積もりが出ました。ガレージでは４から５台最大１０万円今のコインパーキングでは分かりませんが、土地の固定資産税も上がることでしょう。

そこで、提案しました。
６万円×６部屋の収入を取るのに５０００万円は大きいですよっと。
たまたま角地２方道路面してましたので、３分割して部屋を区切り、別々に賃貸するプランを工事費用５００万円で提案しました。居住用物件よりも事業用物件の方が、坪単価が上がるのと、入居者の入替の際の工事費用が少なくてすみます。クロスやジュータンの張替え不要、各店舗により改装費用は入居者負担となるケースもある。と説明し、１件１２万円のクリーニング店の入居希望者を紹介してあと２件で１５万円前後取れれば、工事費用はわずか２年で戻ってくる効率の良い有効利用である旨説明しました。

それが現在の募集物件となっています。

一昨年にも清水４丁目の売買を行ったのですが、観光客にとっては、穴場的な和風情緒の残るエリアでまさしく清水さんの門前町です。オーナーが当初料理屋を計画されていましたが、人に借りていただこうと募集されています。町家旅館や料理屋さん向けの物件です。
土産物屋街ではなく一歩は入った静かな町並みです。

知人が福井県南越前町にある歴史ある邸宅の売却を依頼してきた。
不動産流通に載せて、都会から別荘や保養所として、利用される方を求めて行こうと思います。

222坪の敷地に重厚な建物と庭園が配置されています。

昨年度綾部市や若狭高浜の物件を数軒仲介しました。２件は売却で、将来に備えて土地を取得していたが、不要になったので売却したいというケース。もう１件は田舎物件で畑１枚付きの田舎家を定年退職後の住処として、都会の方が買われました。綾部の業者さんに話を聞くと、田舎家の所有者も京都市内の方が多く、その村は外から来た方が多数住んでおられるとのこと。結構こういう田舎家の売買ケースが多くなっているとのことでした。価格も高くなく、もともと田んぼや畑の中で育った方が仕事の関係で都会暮らしをしているけれども、なつかしい田舎の生活でのんびり暮らしてみたい方が多くなっているのではないでしょうか。
緑豊かな田舎家くらし
縁側でのんびり手前は馬小屋のなごりの物置と聞きびっくり

６月２１日（日）に平成２１年度京都滋賀県人会総会が京都センチュリーホテルで行われました。本年度の事業内容と役員が承認されました。岡崎のグランドで行っていた盆踊りが予算の関係で小規模になり勧業館の中に変更される予定。

小春日和の日もいつからか気の滅入る季節となっている。かれこれ２５年前に車の窓をあけて走っているとくしゃみが止まらなくなって目はショボショボ鼻水は出て、夜中は鼻詰まりで寝不足になってしまう。花粉症発症して以来、近所の耳鼻科に通ったりしていましたが、なかなか治らず、１０年ほど前からは、副腎皮質ホルモン（ステロイド）注射に頼っています。体に悪いですよと、アドバイスされていても、症状に堪え切れず、今年も臀部注射しにいきました。
大きな地図で見る">アサワ医院

１００ページ以上あるこの本も受付待ち、診察待ち、会計待ちの間に読みきってしまいました。

（１）「いつでもコール」年中無休　８時から２１時まで
京都市役所　究極のなんでも相談窓口　６６１－３７５５
市役所のどの窓口に問い合わせたらいいのかと迷うことがあればまずは６６１－３７５５へ
担当部署へしっかり回してくれます。

（２）無料法律相談
各区役所　毎週水曜日　午後１：３０～４：００
市役所　　毎日　　午後１：３０～４：００（水曜日は電話相談可）
法律問題に直接弁護士が相談にのってくれます。但し、１日限定１５名、急ぎでなければ、地元の区役所がそれほど混んでないようです。外出できない方は、市役所の毎週水曜の電話相談が便利（要予約）。急ぎの方は毎日やってる市役所へ、第２第４水曜に限り、午後６時～８時もやっています。
詳しくは市民総合相談課へ２５６－２００７　　　

（１）住宅改修支援制度
在宅の要支援１・２、要介護１から５の方を対象に、自宅において段差の解消、手すりの設置、洋式トイレへの取替え、引き戸などの扉への取替え、滑りにくい舗装材の設置などの工事に費用の９０％（上限２０万円）の補助金が京都市より出ます。申請は一度きりですが、大変便利ですので、担当のケアマネージャーにご相談してください。

（２）京まちなか緑化助成制度
緑の少ない街を緑豊かにするために、緑化重点地区内において、屋上に芝など５㎡以上緑化、建築物の壁面に沿ってつる性植物により５㎡以上緑化、道路に面する敷地や駐車場において樹木により３㎡以上緑化、駐車場の駐車区画へ芝など、かなり支給基準は低く、樹木１本の植栽から助成の対象になります。助成負担比率５０％（上限３０万円まで）
詳しくは建設局緑政課２２２－３５８９

11月11日に青年部主催の講演会がハートピアで行われた。講師は極真カラテの佐竹雅之氏
カラテをはじめた動機からＫ１設立そして京都での道場開設、これからの活動を話して頂き、元気をもらったように思います。

２００８年１１月１５日（土）１３時受付１３時３０分開会１６時３０分閉会予定
ＫＢＳホール（上京区烏丸上長者町ＫＢＳ京都放送会館３Ｆ）
基調講演：今村克彦氏（元京都府立小学校教師）「青少年の自立支援について考える」
パネルトーク：パネラー龍尾和幸氏（セルフサポートセンター東樹　施設長）
　　　　　　　　　　　　　　定本ゆきこ氏（京都少年鑑別所技官・精神科医）
　　　　　　　　司会　　西村麻子氏（毎日放送アナウンサー）　　　

青少年の痛ましい事件、虐待やいじめ、引きこもり。周囲の大人はどのように向き合っていけばいいのか。いま大人にできることはなにか。きっと一人ひとりが考え、行動をおこすきっかけになると思います。　　
　　

日本古来の原種で古事記や日本書紀に登場するみかん類の木です。雛人形にも左に橘、右に桜が置かれます。京都御所の紫宸殿の前庭には右近の橘、左近の桜があります。天と地をつなぐ木、聖なる木として神社仏閣の境内に大切に植えられてきましたが、今や絶滅危惧種に指定されており、その「ヤマトタチバナ」の保護、普及活動に京住販グループで取り組んでみようと、今提案されています。

京都市の狭あい道路整備事業が本年７月から３年間の期間限定で東山区を対象にスタート。狭い道をセットバックする際にその舗装費や樹木生垣の撤去費用に対する補助事業です。工事費の約半分アスファルトだと㎡５１００円の補助金がおります。詳しくは建築指導課へhttp://www.city.kyoto.jp/tokei/sidou/kyouai/kyouai.html

９月の新景観条例施行に伴い、既存不適格マンションが６００棟になるとのこと、管理組合が力をあわせて、京都市との交渉を行っています。
京都不適格マンション管理組合懇談会http://www.mikoan.com/kyoto-mansion/

マンションの購入者にとってハード面の情報（不動産広告）だけでなく管理を中心としたマンションの情報が必要なはずです、マンションの管理情報を公開しているサイトを紹介します。
京都マンションデータバンクhttp://www.mansiondb.jp/
マンションみらいネットhttp://www.mirainet.org/

９月２３日不動産の日にちなんで、簡単なアンケートに答えて頂くと３０００円のギフトカードと税金の本が抽選で５０名様までもらえます。期間は１０月３１日まで。
主催は（社）京都府宅建協会http://www.kyoto-takken.or.jp/

(社）全国宅地建物取引業保証協会京都地方本部が毎週火曜日金曜日の午後１時から４時まで
不動産無料相談を実施しています。電話での相談も受け付けます。
お問い合わせは０７５－４１５－２１２１
〒６０２－０９１５　京都市上京区中立売通新町西入三丁目４５３－３京都府不動産会館

京都大学の森谷敏夫先生の講演会が開催されます。
日時は２００７年１１月１０日（土）午後４時３０分から
場所はブライトンホテル１階慶祥雲の間
演題は「からだと心の健康づくり」
登録料無料（事前予約必要です。ご希望の方は京住販グループＨＰhttp://www.kyojuhan.com/index.htmlをご覧下さい。）
先着１００名様に記念万歩計をプレゼントいたします。
森谷敏夫先生のＨＰ
http://www.morichan.jinkan.kyoto-u.ac.jp/index.html

９月３日京都府不動産コンサルタント協会（ＫＲＣＡ）の例会に出席しました。
田中弁護士をお招きして、今巷で話題になっている更新料問題訴訟について、お話をいただきました。
真っ向から対立する問題で、慣習として認められていくのか、消費者保護の行き過ぎにストップがかかるのかとの論点でわかりやすく解説いただきました。オーナーサイドの我々業界と世間一般との常識がどのようなに判断されるか、最高裁まで行く問題とのこと。業務と直結する問題であり、死活問題でもある。
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/原告団http://www.koushinryou.net/被告団

宅建本部の行っている無料相談では、敷引き問題では統一見解が出されており、国交省のガイドを指針に相談に対応しているが、更新料返還訴訟までは判断できない状態である。このつぎには礼金・共益費問題と展開されていくのかどうか気になるところです。

（財）京都市景観・まちづくりセンターの京町家専門相談員の研修会が８月２２日に開催させました。
京都市が国からの補助金を利用した町家の保全再生事業の一つです。
耐震診断士派遣制度は１件５０００円の費用で専門家による診断が受けられるというもの。
申し込みは
http://www.city.kyoto.jp/tokei/sidou/

また耐震改修助成制度は工事代の２３％９０万円が上限の補助事業です。
本年の受付期間は１９年９月３日から１９年１２月７日まで（工事完成が本年事業年度末までの関係で）
申し込みは京都市都市計画局住宅室住宅政策課まで直接お問い合わせ下さい。
電話２２２－３６６６

（財）京都市景観・まちづくりセンター（通称まちせん）
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何でも売主は高く売りたい、買主は少しでも安く買いたいと思うもの。
売主は売却後のごたごたは、全部誰かに面倒見てほしいと思うもの。
買主はいつまでも何があっても、どんなことも誰かに責任を持ってもらいたいもの。
売買時以降両者の気持ちの方向は大きく違うものです。
今の時代は買主保護、消費者保護です。
不動産でも売主様よりも買主様の意向を受け入れなければ中古物件の流通は活性化しないと思います。
そこで中古住宅にも性能保証制度ができました。色々制約がありますが、研究してみようと思います。
https://www.sumu2.com/chishiki/law/quality/05.html住まいの情報館

http://sumai.goodnews.jp/sub/torihiki/torihiki10.html瑕疵担保責任とは

１１月１０日土曜日午後５時からブライトンホテルにて３０周年記念事業開催
記念講演会
　　　→詳細は公式サイトで

楽町楽家２００７が５月１９日から６月１７日まで開催されました。古い町家でのコンサートなどたくさんの企画で本年３回目になります。町家は絶妙の雰囲気を引き出してくれます。町家でインド音楽など楽しいコラボレーションをまた来年も聞きたいものです。またパンフレットの絵が面白い、昨年度と本年度をじっくり見比べてください。

http://www.kyomachiya.net/