若井不動産（株） 京都の不動産取引お手伝いします

上海の住宅地、宝山区の不動産店頭看板を２軒写しました。１元が１７円として計算してください。
中古マンションが東京並みの価格をしていました。京都で言えば、伏見の向島、西京区の洛西ニュータウンです。中心地から地下鉄で３０分圏内の住宅地で、周りには新築もどんどん出来ています。

不動産の店頭看板

毎年ゴールデンウィークになったら、高槻ジャズに出掛けるのですが、本年20周年です。町おこしの見本のような行事から、今や国際的なフェスティバルになっています。年々来場者も増え、有名な演奏家が多数出演します。楽しい休日を過ごせますよ。

今年の目玉の一つ原田真二の会場は人だかりでした。歌はウル覚えでしたが盛り上がりました。

三井寺近くの浜大津から南禅寺蹴上までの琵琶湖疎水船が開業されて１週間目、桜吹雪の舞い散る１時間の船旅を楽しみました。

大津閘門から乗船し、最初の第一トンネルは約２．４ｋｍあります、入った瞬間に５度下がるので、ヒヤッとしました。

普段は水道局管理で出入りできませんので、きれいな桜の花びらを拾い集めて、人工花吹雪で遊べます。

　約１３０年前に完成した京都の偉大な事業である琵琶湖疎水。
　この平成３０年３月２９日から観光用通船が営業運航されます。運営は京阪電鉄、募集はJTBが行います。浜大津から蹴上までの約１０ｋｍ　片道約１時間弱です。通常運行期間平日は４０００円ですが、トップ期間は８０００円と高額にもかかわらず、すでに予約が入っているそうです。それは１日往復でも９便しか運航されないので、１２人乗りの船で約１００人しか乗れない貴重な通船となります。

関西にある私立大学「関関同立」「産近甲龍」プラス神戸学院大学出身者で不動産関連業種関係者の合同交流会が大阪新阪急ホテルで開催されました。約半年間の準備会合で打ち合わせた通り、活発な名刺交換会および懇親会となりました。
不動産業者、建築関係、弁護士測量士司法書士などの仕業、各大学に交流組織がありますので
興味のある方はHPをご覧下さい。

校旗が並ぶ様は壮観でした。

久しぶりに京都観光を友人たちとしてみたら、観光地が知らない間に、いろいろと変わっていて新鮮な気持ちになりました。金閣寺は昔、それこそ30年前、庭を一周したのを記憶していましたが、今は出来ません。ちょうど写真を撮ると人が写ってしまわないように工夫されています。その順路を歩いて行くと、それこそ風景が違っていて大変洗練されていると思いました。入場券がそのままお札になっていたり、ガレージも沢山あって行きやすくなっていました。

十日えびす、いつもは大和大路通りの恵比寿神社にお参りしますが、初めて西宮神社にお参りしました。町中がえびっさんの屋台で埋まっています。西宮はえびっさんを中心にした街なのを初めて知りました。いろいろ廻ってみると新しい自分なりの発見があります。
屋台の中に大好きな芭蕉せんべいを見つけました。早速焼いてもらって食べ歩きです。

今から１００年前の大正６年に京都三条大橋から東京上野公園までの５０７ｋｍを、夜を徹し渡し船も使い２３区間に分け、４０数時間の駅伝大会が行われました。駅伝発祥の碑を西京極競技場で見つけました。
都道府県対抗女子駅伝の滋賀の応援に行きました。お国自慢の屋台が色々あって、唐揚げやラーメン、焼酎、地酒などを食べ歩きできます。

大手他業種からや証券会社を介して、SPCを活用したファンドに京町家の簡易宿所一棟貸が新聞紙上を賑わせています。一棟貸しで１泊５万円くらいでしょうか？一流ホテルのツインを２部屋取るよりも割安になり、家族やグループでの利用を見込んでいたり、ホテルライフにない街中に溶け込んだ旅行好きが利用しているようです。さて一泊５万円の宿屋の開設にいくらくらいなら採算に合うか？
土地建物購入費用とホテル並みの改修費用で５０００万円くらいまでなら、良い利回りでしょう。そのような物件が京都らしい市中には、有りません。路地奥での許可が下りなくなった現在、土地坪単価１００万円までの下町住宅地なら、有りますが、１泊５万円で、どのくらいの稼働率があるでしょうか。またファンドの場合には、数年後再販して売価がコストを上回るでしょうか？安易な宿屋投資は、これからは慎重にコストや場所を選別しなければなりません。

京都の夏は鱧料理が有名で、鱧のおとしに梅肉付けは川床の定番料理です。祇園祭りの７月が旬だと思っていたら、秋の鱧の方が脂がのっていておいしいとか・・徳島の鱧が日本一と思っていたら、味は韓国産が一番だとか。これから夏本番で、いろいろ頂くと思います。はも尽くしで頑固おやじの店、御所南にあるのだが・・名前を忘れてしまった。

コーンの炊き込みご飯や、鱧のおとしの付いたランチ

御所が予約なしで無料で通年公開されています。１時間刻みの案内ツアーもありますので、見どころ満載でした。

自然の巨石や岩壁に彫り込んだ仏像を磨崖仏と言い、彫り進んで独立した形になったものが石仏と言われる。大分県国東半島は硬い石質で、磨崖仏の宝庫として有名。宇佐八幡のもとに六郷満山を形成し天台密教寺院が多数あり、磨崖仏の数も４００体を超える。宇佐神宮、熊野磨崖仏、富貴寺、真木大堂、両子寺を定期観光バスで廻ってみた。

全国４万ある八幡社の総本山宇佐神宮

雪の残る両子寺の仁王像

毎年１月の第３日曜日は京都で皇后杯女子駅伝、第４日曜日は広島で天皇杯男子駅伝が行われます。今年は駅伝が行われて１００年目、昔は東海道中を３日かけて、京都三条大橋から東京上野不忍池まで５００ｋｍを２３区画で行われていました。京都と滋賀を応援していますが、ご当地グルメも楽しめますので、是非応援に会場へ行って見て下さい。


平和記念公園を発着場として、男子は行われます。

ＤＶＤを頂き、拝見しました。約１００年前に生まれ絵本画家として活躍されたいわさきちひろさんのドキュメンタリー映画です。小さいころから画家を目指した人生で戦争やいろいろの体験の中から描かれる絵は単に可愛らしさを伝えているのでなく平和への強い気持ちなどが表されていて勉強になりました。絵本画家の著作権確立にいち早く立ち上がり、そのことが現在に活かされていることなど。絵の可愛らしさと共に女性のたくましさを感じさせられました。

窓際のトットちゃんや千の風になっての表紙の絵で有名。戦火の中の子どもたちなど多数

奈良東大寺の２月堂のお水取りは毎年３月１２日に行われます。その若狭井へ向けて１０日間掛けて繋がっている有名な行事、お水送り神事が３月２日に小浜神宮寺で行われます。荘厳な本堂前で行われるお水送り神事の様子はｙｏｕｔｕｂｅで見れます。

平成２８年５月２５日(水)７時より学士會館にて、第１２回総会が開催されます。名古屋・京都・大阪・神戸ＲＥクローバー倶楽部からも何名か参加する予定です。学士會館は同志社大学創立者新島襄先生の生誕地（安中藩江戸屋敷）です。その後、東京大学発祥の地になったことから、私立では唯一使用が許されている場所です。奮ってご参加ください。

うどんのたむら・・・セルフですが安いしおいしいので一日中いっぱいです。地元以外も沢山来ています。

京都のすき焼き名店「三嶋亭」の高島屋店を９月２２日の昼食時間に貸切で情報部会を開催したところ３５名余りが参加しました。不動産の情報交換および自己ＰＲ、おいしい食事を共にして懇親を深めました。

東京の東陽町のマンションの売却を依頼されて、久しぶりのお江戸に行って来た。高い所があればとりあえず行ってみる。東京スカイツリーである。錦糸町の用事を済ませ、ツリーを目指して歩いた。
だんだんとそのすごさが分かってきて、まじかで見ると迫力ものだ。６３４ｍ

大阪の阿倍野ハルカスも１時間待ちのおのぼりさんで、３月の休みに行きました。３００ｍ

１１月１０日日曜日同志社大学ホームカミングデイに合わせて今年も総会が行なわれます。
真新しい良心館を会場に学年同窓会が午前中にあり、総会の後にホテルグランビアにて記念講演会と懇親会が開催されます。来年度は政法会創立２０周年となり、法学部独自の記念行事を行う予定です。当日は写真班としてお手伝いに朝から行き１日仕事となります。

今年も奈良国立博物館で正倉院展が開催されている。期間は１０月２６日から１１月１１日まで。
土日休日は開館時間を７時まで延長しているのでゆっくりと見ることができました。
沢山の人が列を作って入場を待っているので、これは時間がかかって又ゆっくり見れないのではとの思いがするが、並んでみると案外スムーズに流れ、ゆっくり鑑賞することも出来ました。屏風や壺や鏡などには１３００年の歴史を感じ、当時の技術もすごいものだと感心しました。古文書では借金のかたに家や農作物をあてているのを見ると、昔の人も今生きている人も同じような悩みや苦労をしながら生きていたのだなあと思いました。

　　宅建協会第２支部の日帰り研修で、奈良県を訪れました。東大寺や唐招提寺などの寺院は定番ですが、今井町に初めて訪れました。信長・秀吉の時代にできた寺内町で、豪商などが地の利を生かして、商業の街を興して栄えたという。映画村にいるような感じでしたが、町としては観光を前面に出さず普通の住宅となっているところに希少性を感じました。どこへ行っても上下水道や電気ガスなどの生活施設が気になるところなのは商売柄でしょうか。
　　話が変わるが中国の上海の近郊にある水郷のまちで「牛家角」や「蘇州のｓｕｚｈｏｕ」に訪れたことがあるが、こちらは紀元前５００年の町が残されていて、時代の古さに圧倒されてしまった思い出がある。今井町はその感覚が現代の奈良に残されているすてき町でした。

今年も楽町楽家が５月１８日土曜日から始まります。市内数ヶ所で京町家に関するイベントが開催されます。パンフレットをご覧の上、各会場へ足を伸ばしてみてはいかがでしょうか？

　家内または主人の実家が空き家のままになっているので、どうしたらよいか？
　まずは現況を調査して、改修工事の費用を掛けて賃貸に出せるかどうか、現況での売買はいくらくらいになるか、その場合に名義人の親の意思能力がしっかりしているか、相続人が他にいるかどうかなどなどを聞き取りの上、賃貸に回すケースが増えている。
　とりあえず、税引き売買収入が価格的に大きくないと相談者が思った場合や、長期的に考えて賃料を得ようとする方が得な場合である。しかし、改修費用が予定以上になる場合、年間賃料の３年分合計を超えて改修しなければならない場合には、少し検討課題となる。最近の町家ブームで賃貸が増えていて、町家保存運動のためにはいいことが、想像以上に改修費用が掛かるのが家主にとってネックになる。
　少子高齢化の傾向ははっきりしているので、成年後見制度を利用して、物事をすすめることになる。空家が増えていくので、借家の賃料が店舗向き以外はマンションより割安に感じることが多い。費用が掛かる割りに賃料は低くなる。
　元気なうちは実家で過ごしていても、体が不調になれば、どうしても病院通いとなり、ケアのあるマンションなどへ転居することとなる。一般向けの賃貸マンションでなく、補助金の関係もあるが、高齢者向けの物件が増えていることも時代の趨勢かと思われる。

　ここ最近の市況について、京都市内は活発に取引されて、価格査定が価格上昇に感覚的に追いつかない処も出ている。マンション販売好調の影響だという。
　しかし一歩目を郊外に向けると、価格下降に驚かされている。５年ほど前に比叡平の中古住宅をお世話したが、建物が立派なこともあり、京都市左京区の方から住み替えて来られた。同じく比叡平の土地について相談を受け、事例収集に物件を見て回った。
売り物件が多数あり、現在出されている価格では売却まで、時間がかかるであろう。
　また、古い話だが列島改造時代に開発された土地が、全国各地にあり、その所有者を狙った詐欺事件も後を絶たない、測量費、草刈維持費、販売経費など色々の名目で、所有者に連絡をして、売れない土地を所有する方の金銭を巻き上げることを目的としているような行為だ。滋賀県の湖西や京都府丹波町あたり、その他北海道の土地、色々の相談を受け、少し調べるのだが、まったく人が住んでいないのではなく、不在地主が遠方にいて、投資目的で購入し、そのままになっている土地が、あまりに多いのに驚かされる。基本的に調整区域に指定されていて、建物が新たに建てられず、地元自治体も土地にかかる維持管理費(道路、水道、ごみ問題）が大変なので、住人の移住を制限しているようだ。
　街中の路地内の問題も少しづつだが、動き出しているが、次回に取り上げる。

公示価格の発表があり、京都市内の上京区、中京区の一部で価格の上昇が見られた。
全国的には、東京圏と大都市圏の一部で上昇と横ばいとなった。しかし、地方都市では下落傾向が見られるとのこと。京都市内だけを見れば確かに北、左京、上京、中京での取引事例も若干上昇しているという、実感がある。知人の業者と事例に関して、聞き合わせすると自分の査定感覚よりも高値での取引が行われている。北区上賀茂の植物園北がわでは、感覚として坪１００万円から１１０万円と思っていると、１２０万円での事例や、左京区下鴨エリアでは１４０万円前後、中京区の碁盤の目特に烏丸より東、四条より北側で２５０万円前後の事例が出ており、価格の上昇が見られる。これは震災の影響で関東地方からの購入者が増え、市内の分譲マンションの販売が好調なことが第一に要因と考えられる。第２には同志社の学部移転と新設による学生マンション用土地の取得が活発に上京区で行われていることが要因ではないかと思う。それにしても、良いニュースで取引が活性化していることがわかる。

前回、烏丸御池周辺の大型生保、銀行系のテナントビル、特に事務所ビルの空室状況を書かせていただいたが、今回は河原町御池周辺に於けるテナント、店舗の状況を調べてみます。
寺町京極および新京極と河原町三条周辺を歩いてみました。曜日は木曜日の午後２時ごろ、定休日の多い日でもありますが、寺町京極しかり河原町しかり、空室でタナント募集の看板の多さに気付きました。特に寺町三条あたりは、お風呂屋さんも無くなり、１階の路面店での募集の多さも、気になります。２階以上はもっと空いているのでしょう。ＭＯＶＩＸの１階の本屋が大型プリクラのゲームセンターになっていたり、三条河原町あたりの本屋さん、ブティック、雑貨店の後の空きビルが目立ってます。
不況と呼ばれながらも、なんとかやっていた店が閉店に追い込まれているのでしょう。
京都市内の事情以上に周辺都市の商店街はひどい状態ではないかと思います。シャッター商店街といわれて久しいですが、郊外型のショッピングセンターが街中の商店を閉店に追いやって、ショッピングセンターも無くなった所などは買い物難民がおられるのでは、ないでしょうか？いつからか、不況にも慣れてしまって、日本の国全体が沈んでいくように不安に感じます。

１２月１１日（日）午後１時から４時まで
下京区新町仏光寺上る「袋屋」さんで講演会が行われます。
本年で２回目、お土産付で無料とは・・・
町家の大工棟梁と町家支援グループによる講演会とル・アンジュさんのお二人による楽しい音楽も聞けます。是非お越し下さい。

友人から３０坪前後の事務所スペースを探してほしいと依頼され、烏丸御池徒歩圏を中心に各ビルの管理事務所を訪ねた。
今や地下鉄東西線と烏丸線の交差するオフィース街の中心地となってきており、生命保険のビルが多数建っている人気のエリア。明治安田生命ビルと大阪ガスのアーバネックスビルを角にみて、三条界隈まで来ると新生銀行などの入る烏丸ビルなど多数。普段はレインズ登録の中小小型物件の情報しか得られないので、足で歩いて約２０物件を調べてみました。
資料ベースでは賃料１００００円から１４０００円、共益費２０００円から４０００円
と色々あり、共益費込みの価格では表示価格１２０００円から１８０００円坪当たりであった。実際の現在価格が坪当たり共益費込み１万円を切るベースまで来ている現実を聞き、テナント事情も大変値下がりしていることを痛感した。新築当初の募集価格の半値、ファンドの買っているビルもあり、利回りが気になったものです。１００坪以上の大型物件では７０００円前後共益費込み込みもありそうな雰囲気。中には満室のビルもあったが、生保系ビルでも３割くらいの空きビルもありました。

今年もゴールデンウィークがやって来た。阪急電車で高槻へ、駅前でたこ焼きをゲットし、城跡公園へいざ・・到着後緑のＨｅｉｎｅｋｅｎを手に演奏を聴きながら、日がな一日、音楽とビールを楽しむのだ。
大ホールでは日野皓正のＨｅ ｋｎｏｗｓに感激し、夜の更けるまで、あちこち散策しながら１杯５００円のビールを飲む。

福井駅から徒歩５分ほどのところに柴田神社がある、お江ゆかりの地ののぼりを頼りに立ち寄ってみた。柴田勝家や３姉妹の像がある場所に当時は広大な北の庄城があったとのこと。
3姉妹の像
柴田勝家像

観光地に臨時の切手売り場を良く見かけます。以前は８０円切手が１０枚のシートでも１０００円とか１２００円していましたが、民営化してからは、８００円と値下がりしております。業務用として、日々切手を使いますが、案外知られてないようです。
貼って送ってうれしい記念切手いろいろあります。

１１月２０日（日）午後１時から講演会・音楽・落語・よろず相談会を京町家「袋屋」さんで開催しました。

会場案内は揃いのジャンパーを着てお出迎え

中庭の向こうには離れと蔵がある京都市指定の町家です。

１１月２０日（土）午後１時から新町仏光寺上る「袋屋」を会場に行われます。

３０度を越える昼間の体育館は蒸し風呂状態、その中で朝から夕方までスポーツをするのも大変です。１８日１９日の連休は「北梅津交流会」と「ちょい大聚楽大会」に出場しました。ちょっとやり過ぎの感じで膝ががたがたです。
その中で私が取った熱中症対策は、飲み物とシャンプーです。スポーツドリンクは１日当たり３Ｌくらいを用意し、足りなくなれば買いに行って補給。お茶やコーヒーは利尿作用があり、水は体内の塩分を薄めるので、汗とトイレで２重に水分と塩分が出て行くので控えめにして、飲み物はポカリや甘めのカルピスなどに限定します。また途中から頭を冷やすために何度もシャンプーして熱中症にならないようにしました。昼食ではたまごに塩をたっぷりかけて、おにぎりと一緒に食べます。そうすると夕方までなんとか体がもちました。

５月１５日から６月１３日まで、本年度の「楽町楽家」が開催されています。
パンフレットのデザインも新しくなり、会場も沢山増えました。
色々の町家をめぐって見ては如何でしょうか？
釜座二条上る大黒町のオープンハウス「住みたい町家を探しに行こう」では２日間で
延べ２０数名お越し下さりありがとうございました。

２０１０年６月６日（日）午後１３：３０受付　１４：００開演
さいりん館（室町通り二条上る東側）にて「美容と音楽でゆたかなえがお」と題して
三田果菜さんの講演とＨａｐｐｙＢｅａｕｔｙＰｒｏｊｅｃｔによる管弦楽演奏会が開催されます。
入場無料でお菓子とお茶も出ます。
事前予約が必要です。ご予約お問い合わせ先：京都洛北ローターアクトクラブ岸野さんまでお願いします。

毎月一回の例会では、不動産の証券化や市場動向などについて、京都一円のコンサルタントが意見交換している。
今月の例会では近況報告のなかで、東京市場での明るさの中には、スーパービルダーの抜きん出た成長と中小工務店の衰退の話や賃貸住宅事業のこれからのポイントなどの話となったので、参考に何点かご紹介します。
賃貸住宅市場の新たな流れ、方向性について
１、定期借家契約を利用して、賃貸借契約内容の明確化を図る。
１、既存住宅をリノベーションして再生する。
１、契約時の一時金授受をできるだけ無くし、月額賃料をベースにする。
１、賃借人の顧客満足度をメインにおいて管理業務をすすめる。
１、ペット共生、ガーデニングなど戸建て賃貸などで、ターゲットを絞り込む。
１、高齢者、外国人、障害者などの入居を積極的のすすめる。
　　保証人保証金等も無くなる方向を考える
その他に１０ポイント参考になるお話でした。
コンサルタント有資格者の方は是非協会に入会してください。

京都滋賀県人会５０周年記念事業として、３月２８日（日）蹴上のインクラインで３０石船の贈呈式が行われ、門川市長にも臨席賜りました。

午後からは京都会館会議場にて栢木寛照氏の講演会が行われました。

過去に扱った遠方物件で、処分の依頼を受けた場合、最近はネットの発達によって、非常に効率良く業務を行うことができるようになった。
以前は、まずは現場の特定と調査に１回、相場感と地元業者の選択に１回、契約締結に１回、取引決済に１回と最低４回の出張が必要だった。それ以上に手間が掛かっていた。
昨年度青森県弘前市の土地、東京都三田５丁目の土地についてブログでも紹介していますが、青森に関しては１回、東京に関しては３回出張して取引完結できました。
過去には広島県福山市、徳島県徳島市、長野県伊那市、等取り扱ったけれども、何度出張したか、分からない。楽しむこともあるけれど、物件調査、見込み客探しにフルにネットを使い、うまく商売できるようになりました。つくば市、倉吉市、鳥取市等も調査依頼を受けましたが、事前準備をネットで行うことにより、スムーズに査定できました。同業者の方との協力も必要で、不動産業界は横の繋がりが全国的に発達していますので、どの業者さんも親切に相談にのってくれます。ありがたいことです。

来る３月２８日日曜日午後１時３０分から３時まで京都会館会議場にて栢木寛照氏の「思いやりの心」と題して記念講演会が開催されます。比叡山麓　三宝寺住職で北マリアナ連邦名誉大使としてテレビラジオで活躍中。入場無料です。

京都滋賀県人会５０周年記念事業として同じ日に蹴上のインクラインに３０石船２艘を寄贈いたします。

また６月１３日日曜日には記念祝賀会が行われ、滋賀県にご縁のある方ならどなたでも入会できますので、年会費３０００円入会金無し。詳しくは０７５（７６１）６７５５
京都滋賀県人会ＨＰ

京都府綴喜郡精華町「わたしの仕事館」へせいか祭りに合わせて行って来ました。
行政刷新会議の事業仕分け作業において閉鎖が早まったことで、意地の祭り主催か？無料開放されていて、フリマや音楽などの会場となっていました。巨大なゲームセンターのようで子供向けには高度で、お金を取るほどのことはないなあと思いました。でもコンパニオンさんなど維持経費が掛かっていました。京都市南区の防災センターも同じような運命でしょうか？無料で運営されていますが・・

巨大な空間と贅沢な作りは目を引きます。

１０月は土地月間、財団法人日本不動産研究所主催の研修会に参加してきました。

１１月８日(土）１３時より京都会館にて「今を生きる」と題して、白井のり子さんの講演会が開催されます。京都市里親会が洛北ＲＣと協力して行う事業です。

今年も京都駅ビルで映画祭が行われます。スラムドッグ＆ミリオネアがお勧めですが、それ以外では何が良いのかわかりませんが、時間があれば覗いてみようと思います。ボストンをはじめ、京都と姉妹都市のある各国の作品が上映されます。パリ、ボストン、ケルン、フィレンチェ、キエフ、西安、グラナダハラ、ザグレブ、プラハが姉妹都市です。

西京極競技場近くの約７０坪の住宅についての相談を受けました。売却か賃貸か、その場合、ガレージかマンションの建築か借家か。結局３件の倉庫兼事務所にして、賃貸物件を選択されました。やはり手元資金が小額で済むことと、収益率が高いこと、物件の維持管理に掛かる費用が少なくて済むことが決めてとなりました。
一軒家の状態

１階の部屋の間取りです、庭が南側にあり、ブロック塀で囲まれていました。

２階の間取りです。各部屋を行き来できないように間仕切りをつくり、トイレ洗面所を共用部分として利用できるように扉を付けました。

更新料特約は消費者契約法により無効として、先日の京都地裁に引き続き大阪高裁での判決が言い渡された。
原告団
被告団それぞれのＨＰを見てください。
私も１年毎に２ヶ月の更新料を取る学生マンションの契約実態は入居者にとって酷であるように思っていました。１年毎３ヶ月まで一時は上昇していて、賃貸業者さんの事務所の掲示にビックリしたのを覚えています。当社では、長年２年毎２ヶ月支払いの賃貸契約を使っていましたが、最近は２年または３年毎１ヶ月の契約を利用しています。入居者と何年かごとにお会いして、部屋の不具合や保証人さんの変更があるかないか、確認し、書類を巻きなおす作業をおこなってきましたが、原告団の司法書士さんの指摘にあるように、貸主寄りの業界が更新手数料を取得するためになくならない制度であるとの指摘は的を得ていると思います。最近では入居者から更新料の指摘を受け、対応に苦慮しており、大阪神戸ではない制度であること、主に東京千葉神奈川で行われていることなど、最近知った方も多いと思います。制度のない地方からすると、不当な条項のように思われるでしょう。早く最高裁の判断が出ることを望みます。
　クレサラ問題のように返還訴訟が多発することを、家主さんとも懸念しています。事業用賃貸での更新料は消費者契約法に掛からないと思いますが、その判断も示して欲しいものです。

不動産コンサルティングの事例を紹介していきたいと思います。

京都市右京区西京極畔勝町の塗装工場跡から賃貸店舗３軒へ
約３０坪の角地で駅までの距離が徒歩５分から６分の距離にあり、周りはマンションが立ち並び、スーパーや飲食店舗などが混在する第１種住居地域、建物は鉄骨の背の高い平家と木造２階建てを繋いだ塗装工場で中は塗料による建物の痛みがあり、天上には小さなクレーンが走っていました。
オーナーからは売却時価が知りたいのと解体して賃貸マンションを建てる場合とガレージにすることを考えておられました。バブル崩壊による地価の下落の激しい時期でしたので、売却価格も希望金額は難しいと判断しました。抵当権等の付帯権利は無く、身体のことを考えて、仕事を引退し、ゆっくりしたいとのお気持ちがあり、マンションの場合には多額の借入金の発生による不安、入居は間違いのないエリアなのですが、返済金額と賃料収入を計算し、３階建てで１ルーム６部屋建築価格５０００万円前後の建築業者の見積もりが出ました。ガレージでは４から５台最大１０万円今のコインパーキングでは分かりませんが、土地の固定資産税も上がることでしょう。

そこで、提案しました。
６万円×６部屋の収入を取るのに５０００万円は大きいですよっと。
たまたま角地２方道路面してましたので、３分割して部屋を区切り、別々に賃貸するプランを工事費用５００万円で提案しました。居住用物件よりも事業用物件の方が、坪単価が上がるのと、入居者の入替の際の工事費用が少なくてすみます。クロスやジュータンの張替え不要、各店舗により改装費用は入居者負担となるケースもある。と説明し、１件１２万円のクリーニング店の入居希望者を紹介してあと２件で１５万円前後取れれば、工事費用はわずか２年で戻ってくる効率の良い有効利用である旨説明しました。

それが現在の募集物件となっています。

一昨年にも清水４丁目の売買を行ったのですが、観光客にとっては、穴場的な和風情緒の残るエリアでまさしく清水さんの門前町です。オーナーが当初料理屋を計画されていましたが、人に借りていただこうと募集されています。町家旅館や料理屋さん向けの物件です。
土産物屋街ではなく一歩は入った静かな町並みです。

知人が福井県南越前町にある歴史ある邸宅の売却を依頼してきた。
不動産流通に載せて、都会から別荘や保養所として、利用される方を求めて行こうと思います。

222坪の敷地に重厚な建物と庭園が配置されています。

昨年度綾部市や若狭高浜の物件を数軒仲介しました。２件は売却で、将来に備えて土地を取得していたが、不要になったので売却したいというケース。もう１件は田舎物件で畑１枚付きの田舎家を定年退職後の住処として、都会の方が買われました。綾部の業者さんに話を聞くと、田舎家の所有者も京都市内の方が多く、その村は外から来た方が多数住んでおられるとのこと。結構こういう田舎家の売買ケースが多くなっているとのことでした。価格も高くなく、もともと田んぼや畑の中で育った方が仕事の関係で都会暮らしをしているけれども、なつかしい田舎の生活でのんびり暮らしてみたい方が多くなっているのではないでしょうか。
緑豊かな田舎家くらし
縁側でのんびり手前は馬小屋のなごりの物置と聞きびっくり

６月２１日（日）に平成２１年度京都滋賀県人会総会が京都センチュリーホテルで行われました。本年度の事業内容と役員が承認されました。岡崎のグランドで行っていた盆踊りが予算の関係で小規模になり勧業館の中に変更される予定。

小春日和の日もいつからか気の滅入る季節となっている。かれこれ２５年前に車の窓をあけて走っているとくしゃみが止まらなくなって目はショボショボ鼻水は出て、夜中は鼻詰まりで寝不足になってしまう。花粉症発症して以来、近所の耳鼻科に通ったりしていましたが、なかなか治らず、１０年ほど前からは、副腎皮質ホルモン（ステロイド）注射に頼っています。体に悪いですよと、アドバイスされていても、症状に堪え切れず、今年も臀部注射しにいきました。
大きな地図で見る">アサワ医院

１００ページ以上あるこの本も受付待ち、診察待ち、会計待ちの間に読みきってしまいました。

（１）「いつでもコール」年中無休　８時から２１時まで
京都市役所　究極のなんでも相談窓口　６６１－３７５５
市役所のどの窓口に問い合わせたらいいのかと迷うことがあればまずは６６１－３７５５へ
担当部署へしっかり回してくれます。

（２）無料法律相談
各区役所　毎週水曜日　午後１：３０～４：００
市役所　　毎日　　午後１：３０～４：００（水曜日は電話相談可）
法律問題に直接弁護士が相談にのってくれます。但し、１日限定１５名、急ぎでなければ、地元の区役所がそれほど混んでないようです。外出できない方は、市役所の毎週水曜の電話相談が便利（要予約）。急ぎの方は毎日やってる市役所へ、第２第４水曜に限り、午後６時～８時もやっています。
詳しくは市民総合相談課へ２５６－２００７　　　

（１）住宅改修支援制度
在宅の要支援１・２、要介護１から５の方を対象に、自宅において段差の解消、手すりの設置、洋式トイレへの取替え、引き戸などの扉への取替え、滑りにくい舗装材の設置などの工事に費用の９０％（上限２０万円）の補助金が京都市より出ます。申請は一度きりですが、大変便利ですので、担当のケアマネージャーにご相談してください。

（２）京まちなか緑化助成制度
緑の少ない街を緑豊かにするために、緑化重点地区内において、屋上に芝など５㎡以上緑化、建築物の壁面に沿ってつる性植物により５㎡以上緑化、道路に面する敷地や駐車場において樹木により３㎡以上緑化、駐車場の駐車区画へ芝など、かなり支給基準は低く、樹木１本の植栽から助成の対象になります。助成負担比率５０％（上限３０万円まで）
詳しくは建設局緑政課２２２－３５８９

11月11日に青年部主催の講演会がハートピアで行われた。講師は極真カラテの佐竹雅之氏
カラテをはじめた動機からＫ１設立そして京都での道場開設、これからの活動を話して頂き、元気をもらったように思います。

２００８年１１月１５日（土）１３時受付１３時３０分開会１６時３０分閉会予定
ＫＢＳホール（上京区烏丸上長者町ＫＢＳ京都放送会館３Ｆ）
基調講演：今村克彦氏（元京都府立小学校教師）「青少年の自立支援について考える」
パネルトーク：パネラー龍尾和幸氏（セルフサポートセンター東樹　施設長）
　　　　　　　　　　　　　　定本ゆきこ氏（京都少年鑑別所技官・精神科医）
　　　　　　　　司会　　西村麻子氏（毎日放送アナウンサー）　　　

青少年の痛ましい事件、虐待やいじめ、引きこもり。周囲の大人はどのように向き合っていけばいいのか。いま大人にできることはなにか。きっと一人ひとりが考え、行動をおこすきっかけになると思います。　　
　　

日本古来の原種で古事記や日本書紀に登場するみかん類の木です。雛人形にも左に橘、右に桜が置かれます。京都御所の紫宸殿の前庭には右近の橘、左近の桜があります。天と地をつなぐ木、聖なる木として神社仏閣の境内に大切に植えられてきましたが、今や絶滅危惧種に指定されており、その「ヤマトタチバナ」の保護、普及活動に京住販グループで取り組んでみようと、今提案されています。

京都市の狭あい道路整備事業が本年７月から３年間の期間限定で東山区を対象にスタート。狭い道をセットバックする際にその舗装費や樹木生垣の撤去費用に対する補助事業です。工事費の約半分アスファルトだと㎡５１００円の補助金がおります。詳しくは建築指導課へhttp://www.city.kyoto.jp/tokei/sidou/kyouai/kyouai.html

９月の新景観条例施行に伴い、既存不適格マンションが６００棟になるとのこと、管理組合が力をあわせて、京都市との交渉を行っています。
京都不適格マンション管理組合懇談会http://www.mikoan.com/kyoto-mansion/

マンションの購入者にとってハード面の情報（不動産広告）だけでなく管理を中心としたマンションの情報が必要なはずです、マンションの管理情報を公開しているサイトを紹介します。
京都マンションデータバンクhttp://www.mansiondb.jp/
マンションみらいネットhttp://www.mirainet.org/

９月２３日不動産の日にちなんで、簡単なアンケートに答えて頂くと３０００円のギフトカードと税金の本が抽選で５０名様までもらえます。期間は１０月３１日まで。
主催は（社）京都府宅建協会http://www.kyoto-takken.or.jp/

(社）全国宅地建物取引業保証協会京都地方本部が毎週火曜日金曜日の午後１時から４時まで
不動産無料相談を実施しています。電話での相談も受け付けます。
お問い合わせは０７５－４１５－２１２１
〒６０２－０９１５　京都市上京区中立売通新町西入三丁目４５３－３京都府不動産会館

京都大学の森谷敏夫先生の講演会が開催されます。
日時は２００７年１１月１０日（土）午後４時３０分から
場所はブライトンホテル１階慶祥雲の間
演題は「からだと心の健康づくり」
登録料無料（事前予約必要です。ご希望の方は京住販グループＨＰhttp://www.kyojuhan.com/index.htmlをご覧下さい。）
先着１００名様に記念万歩計をプレゼントいたします。
森谷敏夫先生のＨＰ
http://www.morichan.jinkan.kyoto-u.ac.jp/index.html

９月３日京都府不動産コンサルタント協会（ＫＲＣＡ）の例会に出席しました。
田中弁護士をお招きして、今巷で話題になっている更新料問題訴訟について、お話をいただきました。
真っ向から対立する問題で、慣習として認められていくのか、消費者保護の行き過ぎにストップがかかるのかとの論点でわかりやすく解説いただきました。オーナーサイドの我々業界と世間一般との常識がどのようなに判断されるか、最高裁まで行く問題とのこと。業務と直結する問題であり、死活問題でもある。
http://hccweb5.bai.ne.jp/~hea14901/原告団http://www.koushinryou.net/被告団

宅建本部の行っている無料相談では、敷引き問題では統一見解が出されており、国交省のガイドを指針に相談に対応しているが、更新料返還訴訟までは判断できない状態である。このつぎには礼金・共益費問題と展開されていくのかどうか気になるところです。

（財）京都市景観・まちづくりセンターの京町家専門相談員の研修会が８月２２日に開催させました。
京都市が国からの補助金を利用した町家の保全再生事業の一つです。
耐震診断士派遣制度は１件５０００円の費用で専門家による診断が受けられるというもの。
申し込みは
http://www.city.kyoto.jp/tokei/sidou/

また耐震改修助成制度は工事代の２３％９０万円が上限の補助事業です。
本年の受付期間は１９年９月３日から１９年１２月７日まで（工事完成が本年事業年度末までの関係で）
申し込みは京都市都市計画局住宅室住宅政策課まで直接お問い合わせ下さい。
電話２２２－３６６６

（財）京都市景観・まちづくりセンター（通称まちせん）
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何でも売主は高く売りたい、買主は少しでも安く買いたいと思うもの。
売主は売却後のごたごたは、全部誰かに面倒見てほしいと思うもの。
買主はいつまでも何があっても、どんなことも誰かに責任を持ってもらいたいもの。
売買時以降両者の気持ちの方向は大きく違うものです。
今の時代は買主保護、消費者保護です。
不動産でも売主様よりも買主様の意向を受け入れなければ中古物件の流通は活性化しないと思います。
そこで中古住宅にも性能保証制度ができました。色々制約がありますが、研究してみようと思います。
https://www.sumu2.com/chishiki/law/quality/05.html住まいの情報館

http://sumai.goodnews.jp/sub/torihiki/torihiki10.html瑕疵担保責任とは

１１月１０日土曜日午後５時からブライトンホテルにて３０周年記念事業開催
記念講演会
　　　→詳細は公式サイトで

楽町楽家２００７が５月１９日から６月１７日まで開催されました。古い町家でのコンサートなどたくさんの企画で本年３回目になります。町家は絶妙の雰囲気を引き出してくれます。町家でインド音楽など楽しいコラボレーションをまた来年も聞きたいものです。またパンフレットの絵が面白い、昨年度と本年度をじっくり見比べてください。

http://www.kyomachiya.net/