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不動産コンサルティング 有効活用(1)

不動産コンサルティングの事例を紹介していきたいと思います。

京都市右京区西京極畔勝町の塗装工場跡から賃貸店舗3軒へ
約30坪の角地で駅までの距離が徒歩5分から6分の距離にあり、周りはマンションが立ち並び、スーパーや飲食店舗などが混在する第1種住居地域、建物は鉄骨の背の高い平家と木造2階建てを繋いだ塗装工場で中は塗料による建物の痛みがあり、天上には小さなクレーンが走っていました。
オーナーからは売却時価が知りたいのと解体して賃貸マンションを建てる場合とガレージにすることを考えておられました。バブル崩壊による地価の下落の激しい時期でしたので、売却価格も希望金額は難しいと判断しました。抵当権等の付帯権利は無く、身体のことを考えて、仕事を引退し、ゆっくりしたいとのお気持ちがあり、マンションの場合には多額の借入金の発生による不安、入居は間違いのないエリアなのですが、返済金額と賃料収入を計算し、3階建てで1ルーム6部屋建築価格5000万円前後の建築業者の見積もりが出ました。ガレージでは4から5台最大10万円今のコインパーキングでは分かりませんが、土地の固定資産税も上がることでしょう。

そこで、提案しました。
6万円×6部屋の収入を取るのに5000万円は大きいですよっと。
たまたま角地2方道路面してましたので、3分割して部屋を区切り、別々に賃貸するプランを工事費用500万円で提案しました。居住用物件よりも事業用物件の方が、坪単価が上がるのと、入居者の入替の際の工事費用が少なくてすみます。クロスやジュータンの張替え不要、各店舗により改装費用は入居者負担となるケースもある。と説明し、1件12万円のクリーニング店の入居希望者を紹介してあと2件で15万円前後取れれば、工事費用はわずか2年で戻ってくる効率の良い有効利用である旨説明しました。

それが現在の募集物件となっています。

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人通りも多く、入替があってもすぐに入居者が決まります。
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当初は器械備品の整備業者などの入居から食料品倉庫、楽器修理など多様な用途に使われて現在はお花屋さんが入居されています。

自動販売機の設置で副収入が入り入居者も喜んでおられます。

少ない費用で安定収益を得る方法が提案できたと思います。


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